不動産売却のご相談
不動産売却・相続のご相談は当社にお任せください
「安心・信頼・寄り添い」を大切に、地域に根差したサポート心がけています。
これから不動産売却を考えている方や、相続でお悩みの方はぜひ当店にお気軽にご相談ください。
不動産売却の流れ
不動産売却を行う際の流れ、手続きのポイントについてご紹介いたします。
１.不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行ってもらう
《媒介契約の種類》
①専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼。
売主が自ら発見した買い手と売買契約を締結することは出来ません。
契約有効期限は「3ヶ月間」で、「1週間に1度以上の報告義務」があります。
②専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼。
売主が自ら発見した買い手と売買契約を締結することが可能ではあるものの、
不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。
契約有効期限は「3ヶ月間」で、「２週間に1度以上の報告義務」があります。
③一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼。
売主が自ら発見した買い手と売買契約を締結することが可能です。
依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と「非明示型」とがあります。
契約期間や報告の義務はありませんが、行政指導により「最長3ヶ月」が目安です。
《売却活動の流れ》
①売却条件の決定
「売り出し価格」や「引渡し時期」「広告方法」などを不動産会社と相談して決めます。
②広告活動
インターネットや不動産会社間流通を行うにあたり、
「間取り図」や「外観写真」「内観写真」などのご提供にご協力ください。
③内見
広告を行うと内見を希望する方が出てきますので、
不動産会社から連絡を受けた際は、場合によっては物件がきれいに見える様に清掃をお願いいたします。
内見の対応に関しては不動産会社に任せるようにしましょう。
媒介報酬の上限
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
|---|---|
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4％ |
| 400万円超 | 売買価格の3％ |
| 仲介手数料 | 売買価格が800万円以下の場合には、不動産会社は一律30万円（税別）まで仲介手数料を受け取れることになっています。※原則を超えた仲介手数料を設定する場合、不動産会社は依頼者への説明と合意の取付が必須 |
２.売買契約と物件の引き渡し
①売買契約のポイント
買い手が決まったら売買契約を締結し、物件を引き渡します。
後々にトラブルにならない為にも、きちんと売買契約書を作成し、取り交わし後は保管をしておく必要があります。
この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますが、
以下の点に注意が必要です。
◎手付金
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。
売買価格の「１０％程度」にするのが一般的です。
◎ローン
"売買契約締結後に買主がローンを借りられないことが判明したため、契約を白紙に戻す"
これを「ローン特約」といいます。
個人間取引においても、ローン特約をつけることは多くなってきています。
また、買主がローン利用する場合、
金融機関によっては売買代金総額を受領する前に買主へ「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」に応じなければならないケースがあります。
ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。
この場合は「売主・買主が連名」で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。
◎危険負担
売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、
民法の規定▶買主はそのまま代金を支払う
通常（一般的）▶契約を解除する
契約書に「契約解除」の旨を明記しておく方が良いかと思います。
◎引渡し時期
買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。
仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は、「価格を引き下げる」などの交渉が必要になります。
